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Au Pérou, la croissance économique s’est accompagnée d’un essor impressionnant de l’immobilier.
En tout état de cause, afin d’optimiser une opération d’achat ou de vente d’un bien immeuble, il convient de faire attention à plusieurs éléments.
S’informer sur un bien
Lorsque l’on achète un immeuble, il convient de s’informer sur un certain nombre de questions telles que notamment sa disponibilité, ses caractéristiques et son règlement de copropriété s’il en existe un.
Afin de vérifier que le bien est libre de tout droit d’un tiers, il est possible de solliciter auprès de la SUNARP un Certificat d’enregistrement immobilier – Certificado Registral Inmobiliario. Ce document certifie le titre de propriété du vendeur, les droits et charges inscrits sur le bien et entre autres choses la taille du terrain et des constructions.
Pour connaitre les caractéristiques techniques de l’immeuble, le futur acheteur doit demander au vendeur un Certificat des Paramètres Urbanistiques et de Construction – Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios. Ce document émis par les autorités municipales décrit les règles régissant la constructions d’immeubles urbains. Il est indispensable pour obtenir une autorisation de construction et d’habilitation urbaine. Le Certificat précise le type d’immeuble (commercial, bureaux, résidentiel) et le nombre d’étages à construire et délivre notamment les informations suivantes : zonage, coefficient de construction, pourcentage minimum obligatoire de zone non-constructible, hauteur maximale et minimale de la construction. Il est valable pour un seul immeuble pendant 36 mois à partir de sa délivrance
Enfin, si le bien fait partie d’une copropriété, il convient de prendre connaissance du règlement de copropriété afin de s’informer au sujet des biens commun, de leur usage et de leur entretien ainsi que du fonctionnement et de l’organisation générale de la copropriété.
La vente
Le vendeur d’un bien immobilier peut être une personne physique comme une personne morale.
Concernant les personnes physiques, il s’agit dans ce cas de vérifier leur état civil. En présence de vendeurs mariés sous le régime de la communauté de biens, l’acte de vente nécessite nécessairement l’accord des deux conjoins. Dans le cas de personnes mariées sous le régime de la séparation de biens, la participation du conjoint non-propriétaire n’est pas nécessaire.
⚠ Les étrangers non-domiciliés doivent détenir un permis spécial pour signer des contrats.
Concernant les personnes morales, elles doivent être en activité et la personne qui les représente doit disposer des pouvoirs suffisants pour conclure l’acte de vente. Pour obtenir cette information, il peut être demandé à la SUNARP un certificat attestant de l’existence et du contenu des pouvoirs du représentant – vigencia de poder.
Avant la vente définitive, les parties pourront conclure des promesses d´achat et de vente. En cas d´avant contrat d´arrhes, les parties conviendront d´une somme pour garantir la vente. Si le futur vendeur ne vend pas in fine, il sera obligé de payer 2 fois le montant des arrhes. Dans le cas où le futur acheteur se désiste, il perdra le montant des arrhes données au vendeur.
Une fois la documentation complétée, il conviendra de signer l´acte de vente sous- seing privé, qui doit revêtir la signature d’un avocat inscrit à un barreau péruvien. Un notaire doit authentifier cet acte sous-seing privé pour ensuite demander l´inscription de la vente au registre immobilier de SUNARP, ce qui permettra de rendre publique l´identité du nouveau propriétaire.
La location
La loi péruvienne établit qu’un contrat de location ne peut pas dépasser 10 ans. Si le contrat prévoit un terme plus long, il sera considéré que le contrat a une durée de 10 ans.
⚠ Contrairement au droit français, le droit péruvien ne prévoit pas de droit à continuation du bail commercial.
La loi prévoit que le propriétaire peut expulser le locataire de sa propriété sous un délai de 30 jours lorsque le contrat prend fin. Le contrat prend fin en cas de :
- La survenance du terme :
- Un défaut de paiement,
- Sous-location de la propriété par le locataire,
- Défaut sur un des termes du contrat,
- Usage de la propriété différent de celui prévu par contrat,
- D’accord entre les parties.
Un régime particulier autorise « l’expulsion-express » du locataire. Ce régime permet au propriétaire d’expulser le locataire au moyen d’une procédure unique d’expulsion devant un juge de paix. Le juge donnera alors au locataire 5 jours ouvrables pour quitter la propriété ou prouver que le contrat est toujours en vigueur. Si le locataire ne le fait pas, il sera expulsé sous 3 jours ouvrables. Afin de bénéficier des avantages de ce régime, les parties doivent remplir un formulaire spécifique : Formulario Unico de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda, qui devra ensuite être certifié devant notaire.
Le locataire d’un immeuble à usage d’habitation doit prendre soin du bien et effectuer à ses frais les dépenses ordinaires d’entretien pour maintenir la propriété dans l’état dans lequel elle a été réceptionnée. La loi péruvienne établie que le propriétaire devra rembourser le locataire pour toutes les améliorations visant à prévenir la détérioration de la propriété ou ayant augmenté la valeur du bien.
Le locataire peut demander le remboursement des améliorations effectuées pendant la durée du contrat, jusqu’à 2 mois après le terme de celui-ci.
Imposition de l’immobilier
Comme en France, il existe au Pérou une taxe foncière annuelle sur les biens dont les contribuables ont la propriété. Cet impôt est perçu par les municipalités de chaque district.
Il se calcule sur la base de la valeur foncière de l´immeuble selon le taux d´imposition progressif accumulatif suivant :
- Jusqu´à 15 UIT: 0,2%
- Au-delà de 15 UIT et jusqu´à 60 UIT : 0,6%
- Au-delà de 60 UIT : 1%
Exemple : Pour un appartement valant 50 000 € – environ 40 UIT, la taxe foncière est de 15 UIT x 0,2 % + 25 UIT x 0,6%.
- Impôt sur la vente
a. Impôt sur les revenus de « deuxième catégorie »
Le gain qui résulte de la vente d’un immeuble à usage d’habitation et ne constitue pas un bénéfice commercial est imposé comme un revenu de deuxième catégorie. Sont considérés comme immeubles à usage d’habitation, les immeubles dont le vendeur a eu la propriété pendant au moins deux ans et qui ne sont pas exclusivement dédié à un usage, commercial, d’industrie, de bureaux, de garage ou tout usage similaire.
Lors d’une vente immobilière :
- Si le vendeur est fiscalement domicilié au Pérou, il doit payer un impôt de 5% sur la plus-value réalisée
- Si le vendeur n’est pas fiscalement domicilié au Pérou, il est en principe imposé sur le prix total de la vente sauf s’il a obtenu, avant la réception du prix, un Certificat pour la Récupération du Capital Investi – Certificación para efectos de la Recuperación del Capital Invertido, émis par l’Administration fiscale. Les vendeurs en possession de ce certificat peuvent déduire le prix d’achat du bien et n’être imposé que sur la plus-value. Afin d’obtenir ce certificat, le vendeur doit fournir à l’Administration suffisamment d’informations et de documentation permettant de déterminer la valeur d’achat des biens pour laquelle la certification est demandée. Le certificat, valable 45 jours calendaires, est délivré par l’Administration sous un délai de 30 jours ouvrables.
– Détermination du montant de la plus-value
Une plus-value immobilière se calcule par différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition ou de construction du bien.
Si la propriété du bien a été acquise à titre onéreux, la valeur d’acquisition ou de construction du bien doit être réajustée par les indices de retraitement établi par le ministère de l’Économie et des Finance.
En ce qui concerne les biens acquis à titre gratuit comme par exemple obtenu par le biais d’un héritage, sa valeur d’acquisition est présumée être égale à zéro, à moins que le cédant ne puisse prouver et attester le coût d’acquisition.
– Taux d’imposition et paiement de l’impôt
Les plus-values immobilières font l’objet d’une imposition de 5% de leur montant. L’impôt sur les revenus immobiliers est un impôt déclaratif. Ainsi, le vendeur doit déclarer et payer l’impôt avant la fin du mois suivant la réception du paiement. La déclaration et le paiement peuvent être réalisé en ligne sur le site de l’Administration fiscale (SUNAT).
– Exonérations
Il convient de noter que le fruit de la vente est exonéré d’impôt si :
- Le bien mobilier considéré est une « maison à usage d’habitation », à savoir un bien présent dans le patrimoine du vendeur depuis plus de 2 ans et qui n’est pas exclusivement dédié au commerce, à l’industrie, à des activités de bureaux, des activités de stockage ou tout autre activité similaire.
- La vente n’a pas généré de plus-value : Le prix de vente du bien est moins élevé que le prix d’achat.
Cet impôt, à la charge de l’acheteur, touche les transferts de propriété des biens immobiliers urbains et rustiques, à titre onéreux ou gratuit, quelle que soit leur forme ou leur modalité. Le taux d’imposition est de 3% du prix de vente avec une déduction de 10 UIT. Ainsi, ne sont pas affectés par le paiement de l’Alcabala les biens immobiliers dont la valeur est inférieure à 10 UIT.
2. Impôt sur les revenus locatifs dits « de première catégorie »
Les contribuables disposant de revenus provenant de la location et de la sous-location de biens immeubles sont soumis à l’impôt sur les revenus de première catégorie. Cet impôt s’applique également aux revenus provenant de la location ou la vente de biens meubles, tout comme au transfert à titre gratuit de terrains ou bâtiments. Enfin, le propriétaire est redevable de l’impôt pour les améliorations apportées à la propriété par le locataire ou le sous-locataire sans contrepartie financière.
b. Taux d’imposition et paiement de l’impôt
Le taux d´imposition net résultant des locations est de 5%. La déclaration et le paiement ont lieu tous les mois.
Le transfert gratuit ou à prix indéterminé de terrains ou bâtiments est taxé à 6% de la valeur de la propriété déclarée pour l’impôt foncier.
La déclaration et le paiement de l’impôt peuvent aussi bien se faire par internet sur le site de la SUNAT qu’auprès des banques autorisées. Sauf cause expresse de résolution du contrat de bail, l’obligation de paiement de l’impôt est maintenue quand bien même le locataire ne paierait pas le montant de ses loyers. En cas de paiement anticipé des loyers par les locataires, le paiement de l’impôt peut être fait au même moment.
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